В соответствии с частью 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) на общем собрании вправе выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта:

1 способ – формирование фонда капитального ремонта на общем, так называемом котловом счете;

2 способ – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

Формирование фонда капитального ремонта на общем, так называемом котловом счете – собственники помещений в МКД перечисляют взнос на капитальный ремонт общего имущества в МКД на общий счет регионального оператора и региональный оператор, в сроки, определенные региональной программой, организует проведение ремонта. При данном способе формирования фонда региональный оператор обеспечивает начисление, учет взносов, выставление платежных документов и организовывает работу по взысканию задолженностей по уплате взносов. Профессиональный строительный контроль, выполнение работ квалифицированными подрядными организациями, наличие 5-ти летнего гарантийного срока- плюсы формирования фонда на общем счете регионального оператора.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, в случае невыполнения ремонта в срок, определенный региональный программой, по различным причинам (отсутствие необходимой суммы, непринятие собственниками решения о проведении капитального ремонта), органом местного самоуправления будет принято решение о смене способа формирования фонда на общий счет регионального оператора и соответственно планируемые сроки проведения ремонтов будут перенесены на более поздние, чем это было предусмотрено региональной программой изначально.

Если собственники, открывшие спецсчет, хотят провести капитальный ремонт в своем доме раньше указанных в Регпрограмме сроков, им необходимо накопить достаточную для выбранного вида работ сумму на момент принятия решения о ремонте. Если денежных средств на ремонт не хватает, то надзорный орган не разрешит проводить капитальный ремонт. Здесь у собственников есть два пути – либо ждать ремонта в определенные Регпрограммой сроки, либо принять решение о повышении размера взноса или о привлечении иных источников финансирования (кредиты, займы и т.п.). Этот вариант далеко не всегда оправдывает себя, и, как правило, не поддерживается жителями на общем собрании, так как требует дополнительных затрат.

Как показывает практика, далеко не во всех домах есть активный Совет дома, а также опытный и грамотный председатель, который готов взять на себя решение многих вопросов, связанных не только с открытием спецсчета, но и с дальнейшим проведением ремонтных работ в доме. Поэтому главная особенность формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию и проведение капремонта целиком ложится на плечи собственников дома.

Жители самостоятельно должны:

• организовать начисление и учет взносов за капитальный ремонт, доставку квитанций на оплату;
• вести претензионно-исковую работу с неплательщиками;

Стоит помнить, что открывая специальный счет дома, собственники должны быть готовы также к дополнительным финансовым расходам. Это оплата услуг как по выставлению платежных документов (печать и доставка квитанций) и расходы по обслуживанию счета, так и по ведению судебной работы с должниками. Отметим, что в домах «общего котла» эти вопросы решаются без дополнительных затрат со стороны собственников.

• выбрать подрядную организацию и заключить с ней договор для проведения обследования проектных и строительно-монтажных работ;
• контролировать соблюдение сроков, качество и объемы выполняемых ремонтных работ согласно смете, а также целевое использование собранных денежных средств.

В отличие от регионального оператора, который сам проводит электронные аукционы по выбору подрядных организаций для проведения капитального ремонта и ведет его контроль, в ситуации со специальным счетом – выбрать подрядчика и контролировать выполнение работ должны будут сами собственники. Как показывает практика, бывают случаи, когда собственники нанимают недобросовестные организации, которые  некачественно выполняют ремонт и вводят в заблуждение: завышают стоимость работ и стройматериалов, а также проводят в доме работы, не относящиеся к капитальному ремонту, что влечет за собой неправомерное расходование денежных средств. Кроме того, неизвестно, будет ли подрядная организация существовать в дальнейшем и нести свои гарантийные обязательства за выполненные работы.

Открыть специальный счет для выполнения капитального ремонта дома – процесс сложный, который требует особого контроля, внимания и большой ответственности. Поэтому собственникам при выборе способа формирования фонда капитального ремонта необходимо взвешенно и осознанно подходить в отношении данного вопроса.