К вопросу работы «плечом к плечу» при капитальном ремонте жилья в Ивановской области.
Замечательную возможность найти точки соприкосновения между собственниками многоквартирных домов, управляющими компаниями, местной властью и Фондом капремонта Ивановской области предоставила Администрация областного центра на этой неделе. 30 января в здании органа местного самоуправления встретились представители всего этого «квартета», чтобы понять, от чего зависит качественное и своевременное выполнение капитального ремонта в МКД, в чем заключается роль каждого из них. А то, что без взаимопонимания вопросы не решаются — ясно всем и давно.
Позицию регионального Фонда капитального ремонта озвучил генеральный директор Алексей ДУРДИН. Его позицию в вопросе взаимодействия всех сторон мы и доводим до всех, кто считает важным быстро и качественно спасать многоквартирные дома от старения и преждевременного разрушения, производя капитальный ремонт.
Алексей Дурдин:
— Чтобы в срок и качественно исполнять Программу капитального ремонта Ивановской области, конечно же необходимо тесное взаимодействие Фонда капремонта, подрядных организаций, самих собственников жилья в МКД и управляющих компаний, эксплуатирующих многоквартирные дома по заданию жителей. Попытки «валить все беды» лишь на регоператора пользы не приносят ни жителям, ни «управляшкам», ни властям на местах.
Первое, что необходимо Фонду для грамотного и экономного расходования средств — это своевременное предоставление полной и объективной информации по каждому МКД. Информация, «вдруг откуда ни возьмись» появляющаяся уже в ходе проведения капремонта на доме, лишь усложняет работу.
Собственники помещений в МКД в любое время, конечно же, вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества ( в т.ч. по смене срока и вида работ) по предложению лица, осуществляющего управление МКД или по собственной инициативе. Однако, сделать это надо не менее, чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт данного объекта. Управляющая компания (либо региональный оператор) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их предельной стоимости и другие необходимые предложения, связанные с проведением капитального ремонта. И именно на данном этапе роль УК и органов МСУ наиболее существенна — происходят уточнения и дополнения к техническому заданию и их согласование с регоператором, а также изменения, связанные с объективными причинами (сменой собственниками вида работ, переноса КР на другие периоды, сезонность проведения некоторых видов работ).
Следующий этап совместной работы — текущий контроль за выполнением капремонта общего имущества МКД. Регоператор по результатам электронных аукционов заключает договора на осуществление строительного контроля на каждый(!) объект капремонта (по объектам 2017 года такие договоры были заключены с ООО «Стройконтроль», директор Москвин О.Г.). Со стороны регионального оператора определены должностные лица и подразделения, отвечающие за выполнение работ по текущему и финишному контролю.
Очень жаль, но при работе регоператора с Управляющими компаниями на данном этапе с подавляющим большинством УК не находится взаимопонимания и взаимодействия в отличии от соседних регионов (Ярославль, Кострома, Владимир)... Часть УК вообще самоустраняются от текущего контроля за выполнением работ на объектах и предъявляют свои требования и замечания (оставим пока в стороне их обоснованность и законность) только при приемке уже выполненных работ! А ведь устранение подобных замечаний требует уже гораздо больших временных и материальных затрат, чем они могли бы быть, если бы замечания были высказаны в процессе проведения работ. Есть примеры того, как таким образом УК пыталась переложить ответственность за срыв начала отопительного сезона на нескольких МКД на Регоператора.
Что и говорить, если не во всех УК имеется должностное лицо, которое взаимодействует с регоператором по капремонту принадлежащих им объектов на постоянной основе и с которым возможно было бы наладить качественную и эффективную работу. В 2017 году были случаи невыхода специалистов УК даже на приемку работ или опрессовку системы теплоснабжения по окончании капремонта. Между тем, обязанность УК по осуществлению контроля, за выполнением обязательств подрядной организацией по ремонту общего имущества в МКД вытекает из положений «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290
Таким образом, качественный капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме может быть проведен только при условии консолидации усилий регионального оператора, управляющих компаний и собственников помещений, оперативного обмена информацией об имеющихся недостатках, способах их устранения, совместного обсуждения спорных вопросов и т.д.
Региональный оператор убедительно просит управляющие компании повернуться лицом к процессу организации и проведения капитального ремонта и проявить реальную заинтересованность в проводимой работе по качественному ремонту подрядчиками общего имущества многоквартирных домов.
Прискорбно, что при проведении капремонта (в основном инженерных сетей) регоператор часто сталкивается с отказами собственников (жилых и нежилых помещений) в допуске подрядчиков к работам вопреки требованию ст 161 ЖК РФ. Иногда данные проблемы удается решить силами подрядной организации, регионального оператора или ОМС, но зачастую это происходит, опять же, без участия УК. Печальный результат этого равнодушия УК — по большей части без участия УК данные вопросы не решаются. В отличии, опять же от наших ближайших соседей — Ярославской, Владимирской, Костромской областей… Региональный оператор настаивает на том чтобы УК не забывали о своем праве требовать от собственников предоставления доступа в помещения и не отказывали регоператору в совместном(!) проведении мероприятий по его обеспечению, используя при этом все доступные и разрешенные законодательством методы.
Заключительный этап работ по капремонту — их приемка. В целях исполнения данной обязанности региональным оператором приказом создается комиссия с включением в нее указанных выше должностных лиц по согласованию.
Региональным оператором за сутки до осуществления приемки работ направляется уведомление о создании комиссии и необходимости участия в приемке. Однако графики приема произведенного капремонта составляются на две недели вперед и корректируются еженедельно. При наличии лица, уполномоченного от УК, такие уведомления станут плановыми и более ранними.
В случае неявки представителя управляющей компании для участия в приемке региональным оператором составляется комиссионный акт о неявке представителя.
По результатам приемки работ без замечаний подрядная организация представляет управляющей компании пакет документов для подписания. В случае отказа управляющей компании без достаточных на то причин, региональным оператором составляется комиссионный акт отказа от подписи. Нередки случаи, когда представитель управляющей компании отказывается от подписи актов выполненных работ без какого-либо мотивированного обоснования своего отказа.
В целях гарантии на выполнение работы — по поручению Попечительского совета и Правления Фонда — одновременно с подписанием документов о приемке представителю УК передается уведомление об условиях гарантийного обслуживания объекта капитального ремонта, в котором указываются условия гарантийного обслуживания объекта, порядок уведомления регионального оператора о выявленных недостатках. Управляющая компания уведомляется о необходимости проведения правильной эксплуатации объекта капремонта. Однако часть ответственных лиц УК, опять же без указания на то причин, отказываются и подписывать, и получать этот документ.
Роль самих жителей МКД также серьезна, т.к. совместно с жителями МКД необходимо предусматривать возможность проведения смежных ремонтных работ, не входящих в перечень работ по КР, таких как:
— при замене стояков и подводок системы центрального отопления собственник помещения может заменить радиаторы отопления в квартире на новые за свой счет, а подрядная организация выполнит работы по их подключению, обращаем Ваше внимание, что сборка и монтаж новых радиаторов сметной документацией не предусматривается;
— при ремонте различных инженерных систем замена ресурсных счетчиков (данные работы не входят в список работ по КР, но логичны).
— при производстве фасадных работ, замена личных окон;
— при ремонте подвалов, прокладка трасс освещения в личные подсобки жителей МКД и так далее.
Соответственно УК, которая заинтересована в бесперебойной работе инженерных систем и минимизации жалоб жителей по текущим вопросам ремонта, должна быть их заинтересована в решении вышеописанных проблем. Необходима разъяснительная работа среди жителей МКД, чем мы и просим заниматься УК.
Как видим, предметов общих усилий для гарантии своевременного и качественного капитального ремонта со стороны регоператора, УК, жителей-собственников МКД, органов власти МСУ более чем достаточно. Без совместной работы дело с места не сдвинется, а перекладывание ответственности друг на друга вопросы не решит. Если подвести первый итог встречи в стенах администрации города Иванова, то он таков: общее понимание и предварительные договоренности достигнуты. Будем следить за их развитием.
